2022年1月18日，随着宁波第三批集中供地完成，2021年22城第三批集中供地全部结束，2021年22城集中供地终于落下帷幕。2021年是土地供应“两集中”的元年，也是地产行业经历前所未有的深刻调整的一年，在此背景下，无论是土地出让规则还是土地市场成交都发生了巨大的变化。
那么，站在2022年的初始，我们如何看待过去一年集中供地的市场表现，土地出让规则和市场成交变化的逻辑是什么？“两集中”供地是否达到了出台时设定的初衷？2022年集中供地会有怎样的变化和表现？本文将深度回顾2021年三批次集中供地的规则、企业、市场等各方面变化，并尝试回答以上问题。
出让规则是土地公开招拍挂的游戏规则，三批次集中供地其经历了大幅调整，逐步走向规范化。我们认为，出让规则的变化的背后，是国家层面稳地价和促进土地市场平稳发展的决心，以及地方政府依据实际成交进行的灵活调整。
首先，为规范土拍秩序，落实降杠杆和稳地价，促进土地市场平稳健康发展，国家层面出手为买卖双方行为设定合理边界，一方面规范企业参与门槛和资金来源，另一方面规范地方政府土地定价的界限。
此前，由于土地出让活动的强地域性，在国家统一规定之外，各地出让规则主要由地方政府决定，第一批集中供地中，22城基本沿用此前规则，在企业高涨的参与热情下，很多城市出现了“马甲”横行、高溢价率、高配建或自持比例等现象，甚至出现了企业拿地即亏的怪象，这明显与稳地价的要求相悖，也不利于土地市场健康发展。
因此，自然资源部8月召开会议，提出四点要求，包括严格审查企业参拍资质和资金来源，单宗地块最高溢价率不超过15%，不得以竞配建等形式增加实际地价等，旨在进一步设定和明确土地买卖双方的行为边界，让双方回归理性，共同促进土地市场平稳健康发展。此后，各城纷纷响应，大幅度调整出让规则，“限地价+摇号”取代“限地价+竞配建”成为主要竞拍规则，单宗地块最高溢价率均在15%以下，“三限”成为标配（“三限”即限马甲、限参拍资质以及限资金来源）。
自然资源部8月会议精神事实上限定了主要和关键的规则条款，因此也奠定了出让规则的基本框架，地方政府能够调整的不多，集中于出让条件部分，例如保证金比例、出让金缴纳期限、地块配建要求及产业引进要求等。
事实上在第二批土地成交惨淡收尾后，地方政府确实尽可能调动可用手段提高企业参拍积极性，促进土地成交，从而保证地方财政收入。在第三批集中供地中，很多城市调低保证金比例，例如苏州取消50%的比例，将保证金比例统一调为30%，杭州重启了上限5000万的预约保证金制度；广州、苏州、合肥、宁波等放宽部分土地出让金支付期限；广州、合肥、成都等取消或者放松配建或产业引进要求；南京放松参拍资质、合作开发限制。值得注意的是，地方政府开始转变态度，注重与企业的沟通，例如宁波首次启用预申请制度，在了解完企业意愿后再进行正式公告，企业若拍得承诺地块，可获得出让金缴纳期限延长的优惠。
展望2022年集中供地的出让规则，一方面，基本的规则框架不太会改变，另一方面，地方政府为促进土地成交，会继续在保证金、土地金支付期限、配建要求等出让条件方面进行让步，注重与企业意愿的沟通。不过由于出让规则方面调整空间有限，地方政府会更多地从土地推出本身做文章，例如推出更多优质地块，调低土地起拍价等等。
回顾三批次集中供地，企业参与热情上演了“高-低-低”的巨大变化，究其原因，是下半年开始，拿地主力规模民企遭遇